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在瑞典生活如何住进又好又便宜的长租公寓?

  面对住房问题,瑞典的年轻人压力也不会比国内小。但是瑞典特殊的社会福利体系也给不同时期,不同需求的人们提供了不同的选择。

  过半瑞典人选择租房

  上世纪80年代中后期到90年代初期,北欧国家瑞典出现了严重的房地产泡沫,并引发了金融危机。“欧债危机”爆发后,瑞典居民纷纷向更容易找到工作的斯德哥尔摩迁移;同时,近年来难民数量增多,很多中东富豪申请在社会秩序更稳定、福利更优厚的斯德哥尔摩避难。这导致了2014年斯德哥尔摩市区公寓价格比去年同期涨了10%,比10年前的2004年涨了2倍多。

  但是,尽管瑞典房价快速上涨,但老百姓购房比例并没有增加。目前,全国租房购房比例基本对半开,与10年前的情况差不多。瑞典年轻人或单身者基本都在租房,直至到结婚成家时,才会考虑购房。

  年轻人之所以选择租房,一方面是由于他们工作变动频繁,不希望因房子影响再就业。另一方面,买房除了要交数十万元的初始投资(相当于首付)以外,还要每月偿还银行贷款、物业费、维修费、供暖费、房产税等等,这些费用一般占购房者收入的30%~50%,对于不“啃老”的瑞典年轻人来说,根本无力负担。

  由于近年来经济不景气、人口流入,瑞典三大城市市区公寓租赁需求增长更快,租金价格也一路高涨。目前,斯德哥尔摩公寓(40~70平方米)每月租金在5000~8000克郎之间,与购买同类居住权房屋后每月费用相差只有1000克郎。因此,考虑到收回投资的增值,结婚成家的瑞典居民,选择购买居住权房屋的比例在增加。

  为了保护租房者的需求,政府在指导租金水平(低于买房后每月费用)的同时,严格限制购买公寓使用权。因此,城区出售型的公寓减少,且仅限于永久居留居民,仅限于一套。

  由于购买别墅的初始投资和每月费用较高,年轻人或单身购买房屋案例很少。因此,即便房价快速上涨,过去10多年,瑞典居民租房购房比例过半开的局面没有变化。

  斯德哥尔摩也有价格昂贵的豪宅区,比如滨海大道两旁历史悠久(400多年)、名人聚集的豪宅区(价格在每平米10万克朗)。这些年,尽管斯德哥尔摩房价在上涨,但瑞典居民的居住形态没有变化,年轻人租房、结婚成家买房,没有钱租房的可以申请免费的廉租房,多层次住房需求都得到了一定的满足。

  三种不同的租房形式

  瑞典的公寓房分 bostadsrätt 和hyresrätt 两种(其实还有 ägarrätt ,不过全国只有不到100套这样的公寓,可以忽略不计)。

  Bostadsrätt 就是一般所谓的“买”的房子,一般来说你付1-3百万克朗买一套房子然后每个月再缴上2-6千克朗的物业管理费(一般包括水费和取暖费但不包括电费网费)。

  Hyresrätt 则是一手出租房,即你直接从政府或者房屋公司租房,这种合同基本都是永久合同,可以住一辈子,除非房子要拆或者你长期不缴房租,否则不会被赶走的。在斯德哥尔摩这样的大城市,在好区域住的 hyresr?tt 的花费会比买房小很多。所以 hyresrätt 很抢手。且水电暖气窗子之类坏了都有房屋公司来修,房租在政府管控之下,都是比较低的,一套房子住腻了还可以在同房屋公司内部换房。唯一的坏处就是房价增高了跟你完全无关,房子不能作为投资保值的产品。因为这些出租房的租金是政府调控的,这种房也叫政府廉租房或福利房。也就算是瑞典特色的“自如”长租公寓吧。

  二手房,即你从私人手里租房,你的房东可能是拿的一手合同租来的房子,也可能是买来的房子,再转租给你,转租价格依然由政府管控,不可过高,而且房子能否出租需要由房屋公司或者业主协会通过,一般出租的时间都在1年时间以下。

  合住,即一个拥有一手合同或者买了房的人,出租自己房子的一部分,房主依然住在房子里,与房客公用住宅设施,这种情况一切由房东说了算,价格和时间均无限制,租给谁也只需要房东自己同意,一切都不需要经过业主协会或者房屋公司。

  一手廉租房非常抢手

  由于bostädsrätt的上述隐患,以及多的时候都需要背上巨额的房贷,所以很多人觉得还是租政府的一手房最划算,房租低廉,有保障,且无债一身轻,不怕经济危机,不怕银行涨利息。

  政府的一手房的房租是按照房子的大小和装修程度来设的,并不怎么考虑地段,所以好地段的一手房是极为抢手的。越好的地段,一手廉租房就越划算,因为买房的话房价太高,加上利息支出之后生活成本就远远高于租房了。但在越偏远的房价低的地段,买房可能每月的支出会少于租房。

  由于政府资金紧张,很多地方政府采取变卖一手出租房的形式来解决资金问题。把一手出租房变成业主协会拥有的bostadsrätt,美其名曰让大家真正拥有自己的住房。这对很多低收入无钱买房的家庭造成了致命性的打击,但也给很多投机分子巨大的商机。

  因为政府贩卖这些公寓的价格远远低于市场价,很多人直接从政府那里买来之后又以市场价转手,可以直接赚上百万的都有,这可比正常的买一套bostadsrätt再等升值卖掉来钱快得多。这些种种好处,也就是为什么经常会在报纸上看到排队排20年多才排到一套小房子的信息。

  这也是为什么斯德哥尔摩倒卖一手房合同的黑市甚为活跃,甚至有人会花数十万仅为买一个一手合同。这也是为什么大多数人不管需不需要房子有没有地方住的人都在一手房的排队网站占着位置,而且自己家的小孩一出生也给注册个账户占着位置。

  政府廉租房的分配都采取“排队”的原则,谁排队的时间长,谁就可以先挑选房子。这个问题上充分体现了瑞典的“排队”文化。

  那么怎么排队呢?就是在排房网站上注册了,大多数城市的政府排房网站都是免费注册的,而且拿到人口号之前就可以注册,所以即使你人还没到瑞典但只要有来瑞典的打算都可以在这些网站注册上以备以后的不时之需。

  作为有留下工作打算的留学生而言,可以在上学之际就开始排队,等到自己要去大城市工作时,避免为找房子的事情而犯愁。

  附赠瑞典热门的长租房排房网站:

  斯德哥尔摩: http://www.bostad.stockholm.se/ 少数几个收钱的网站,目前一年 225 kr,而且最少得等5年才能排到房子,城中心繁华区域的房子有时候得排十几年。

  Solna: http://signalisten.se/ 比较奇葩的一个网站,不排队而是抽签的,每套房子一般有1000多个人参与抽签,系统自动挑选人去看房。Solna 是在斯德哥尔摩偏北的一个区域,离卡罗林斯卡近。

  斯德哥尔摩城外:

  Huddinge: http://www.huge.se/hsb/english.asp 免费,在Flemingsberg有不少学生房出租,不过估计也得等个2-4年的才有可能排到。

  S?dert?lje: http://telge.se/ 免费,斯德哥尔摩南边的小城,医药公司 AstraZeneca 的在这里有研发部门还有公车货车公司 Scania 也在这里。

  M?rsta: http://www.sigtunahem.se/ 免费,离机场Arlanda比较近的一个区域。

  哥德堡: http://www.boplats.se/ 免费

  乌普萨拉: http://www.uppsalahem.se/ 免费

  于默奥: http://bostaden.umea.se/ 免费,传说这个城市排队1年就可以有房子住了。

  隆德: http://www.lkf.se/ 免费

  马尔默: http://www.boplatssyd.se/ 又一个需要缴费的,一年300kr,比斯德哥尔摩还贵的说,也有不少学生房。

  注意,所有不缴钱的免费队都需要你每半年到一年登录一次表示你还“活着”,否则帐号会自动休眠。一手房如果租到了就不许二手转租给其他人(除非你有正当理由,比如出国学习一年),如偷偷转租被发现会丢掉合同的。

  瑞典租房体系困境

  瑞典的三大城市的住房,甚至包括小些的,如隆德,乌普萨拉,这样的大学城的住房形式却越来越严峻,即使在国际学生数量急剧减少之后也没什么大变化。而政府目前对此的举措,包括推出ägarlägenhet的产权形式,包括提高出租房屋赚钱的免税额度,都对此没有什么明显的作用。

  其实很多人都想住一手廉租房,不需要首付,便宜,且有保障,无风险。但一手房的数量却远远不够。数量不够是因为本来就不多,很多合同还流入黑市,因为很多当地人觉得这房子便宜就占着等哪天卖给他就可以立马转手赚钱了。再加上,很多地区政府把一手出租房变卖了补贴财政开支导致一手出租房数量减少,近几年来大量一手廉租房都被政府留下来给安置难民了。

  新建的廉租房也很少,而且即使建了也多位置偏远且房型大租金高,对租客的固定收入要求过高,很多人无法达到,所以也不解决多少问题。毕竟建造出租房对于房屋公司来说收回成本的周期要比直接卖掉的房子长很多很多。因为求远远大于供,所以如果你无法接受新建的高价房,那么目前排到一套一手出租房的时间至少都在6年时间以上。这对于很多人来说并不是靠谱的选择,毕竟这等待的5年时间里需要有一个相对稳定的住所。

  有些人质疑政府:明知道一手廉租房不够,为什么不多建?想当年瑞典60年代末,70年代初的时候就因为严重住房紧缺问题,由政府下令,完成了miljonprogrammet,动用了人民的退休金储蓄,当时短短几年时间里就建造了100万套住房。IKEA当年也是借这个发家的,因为miljonprogrammet的房子结构都类似,IKEA专门让设计师根据每套房子的尺寸设计适合他们的家具,最大化利用空间,这也是IKEA商场里面的样板房的由来。政府大批量建房,IKEA大批量造家具,迅速提高了瑞典人民的生活水平。很多人就有疑问了:现在同样住房紧张,为什么不再来一次miljonprogrammet?这个,因为政府也没钱,有钱的话也就不会卖出已有的廉租房。第二也因为当今房子的建造成本已经远远高于当年了,要便宜很难,建筑工人的工会已经把建筑工人的工资提升到了完全新的一个水平了。更何况,廉租房的增加,势必会捣乱正常的房屋买卖市场,导致房价下跌,引发社会问题。

  瑞典现任政府自然不会走社民党的政府计划经济的道路,而是尝试市场经济,所以他们一直在尝试开放二手出租市场,试图增加市场上流通的二手出租房的数量,来减少房源紧张问题。很多人认为瑞典住房市场问题的根源就出在bostadsrätt这种瑞典特色的集体产权的买房形式对二手出租的限制。

  虽然有所尝试,现任政府却也未曾敢完全开放出租市场,比如政府就从未谈及过取消对租金的管控,也不敢让bostadsrätt都转型为ägarlägenhet,不敢让租金完全由市场决定。因为他们知道,如果出租的风险减少而利益增加,那么就必然有更多有钱的人投资买房,仅靠收租赚钱过日子,这样有钱的人越来越有钱,没钱的人越来越没可能卖得起房子,社会贫富差别增大,并不符合瑞典的社会价值观念。

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